こんにちは。
本日は、初心者必見！
不動産投資でお金を生む資産形成についてお伝えできればと思います。
具体的には不動産ポートフォリオの構築方法を図解にして分かりやすく説明できるようにしたので最後まで読んでくれたら嬉しいです。
不動産投資のリスク分散としてどのようなバランスを取っていけばいいのかポートフォリオ構築の基本的な考え方についてまとめていきます。
ポートフォリオの必要性
投資用語でポートフォリオという言葉をよく聞きますよね。
投資家が保有している複数の金融商品を組み合わせた一覧のことを言います。その組み合わせには、株式や債券など異なる金融商品をバランスよく持つことでリスクを分散しながら資産拡大していくことができるのです。
別に、わたしは株式投資の専門家ではございませんし投資歴５年目のひよっこです。特別大きく儲けてれている訳でもないので、上記の図の金商商品は個人的な主観が入っています。
例えば、
スキャルピング ＜ デイトレード ＜ スイングトレード ＜ ポジショントレード
と手法が違えばローリスク・ローリターンにもなるので、トレードが上手な方には違う方もいらっしゃいますが、わたしも含めて世間一般的には、おおよそ合っている図表だと思っています。
このように、自分のポートフォリオを見れば、どのようにリスクヘッジしているか読み取ることが出来るのです。
これを不動産に置き換えると意外と面白い図表となりましたので、後程ご説明させていただきます。
不動産投資における優良収益物件となるポートフォリオの組み方
不動産投資の種類といっても色々ありますよね。どれが良くて、どれが悪いのかというのは一概に投資する方の資産背景やその人の属性、居住地、時期によって変わってきます。
１棟目で上手くいっている人を見ると、５～６年前の高属性サラリーマンや士業の方はフルローンやオーバーローンが出ていました。その頃は積算が出る高利回り物件がまだ出回っていたので、わざわざ築古戸建てや旧耐震アパートなどからスタートする必要はありませんでした。また、低年収でも金融資産が潤沢に用意できる方は、頭金を３～４割ほど入れることができるのであれば不動産投資スタートができる環境がありました。
今や2018年のスルガショック以降、融資が厳しくなり、一言さんお断りが当たり前、高属性でも頭金２割を入れてくださいと言われる始末。コロナショック以降、投資利回りが下がり続けて2021年には都心新築RCマンションは4～5％となってしまってます。
不動産投資は都心から始まって地方にその影響が流れていきますので、国道１６号の戸建てでも投資利回りが下がってきている状態です。
日本不動産研究所 第 16 回 国際不動産価格賃料指数（2021 年 4 月現在）からグローバル視点から考えると、東京の不動産価格はまだ上がる余地がありそうです。
今から始める人にはどうすればいいのか！？
こちらが関東で始めるにあたり不動産投資ポートフォリオの図表です。
初心者は比較的利回りが高くとれる、バリュー不動産投資から始めるのが王道だと思います。
わたしも、最初はお金を貯めて地方の築古戸建て投資から始めました。銀行への取引実績を作るため、しばらくは通帳の金額を増やしていくことに専念していきました。入居さえしていいてくれれば、特にやることはないので、２０代は極力投資の勉強に時間を当てていました。
そうして数年間は取引実績を積み上げていき信用金庫からRC物件の融資を引っ張ってきて初めてレバレッジをかけた不動産投資をスタートすることができました。
今や、都心RC物件の利回りが低くでも日本は超低金利のため１％以下で借りれるのであれば投資していくスタイルを取っていけます。金利が上がるリスクもありますが、そもそも日銀は上げられないですよね。金利を上げるタイミングが計画的デフォルトにもっていき新円に切り替えるなど考えられますが、将来のことは分かりませんし、そもそも不動産は実物資産なのでなくならないです。
個人的には地方 築古戸建てでもあなたが良く知っているエリアであれば、利回りは高くリスクは軽減できますのでお勧めできます。
図表のように、わたしは金融資産が増えていけばバリュー投資からグロース投資に切り替えていくのが理想だと思います。グロース不動産投資は将来的な賃料upや地価上昇の恩恵を受けられます。毎月のキャッシュフローは少なくても、売却した時に多くの資産を残してくれるのです。
優良物件は探すのではなく、自ら作っていく実力を付けるのが不動産アービトラージだと思っています。
