空室状態が長引いて困ってる
多くの大家さんは賃貸では繁忙期と言われる１～３月の期間に申込みが入りやすくなりますので、
年内で決まらなかったお部屋に申し込みが入ってくるのでは！？と少し期待しますよね。
今回は満室にできる条件について
満室にし続けれる方法について書いていきたいと思います。
決まるお部屋の条件とは
結論からいうと、下記の条件を満たしている物件についてはさほど苦労はしません。
- 立地（場所）を選ぶ
- 営業力がある賃貸仲介会社や管理会社と付き合う
- 賃貸営業マンに武器を持たせる部屋作り
立地（場所）を選ぶ
これは既に購入（投資）してしまった人や相続で受け継いでしまった人は土地は動かせませんので、
既に、物件をいくつか所有している方でしたら分析し比較しながら今後、どの物件を処分し、どんな物件に組み換えるかシミュレーションする必要もあります。
今持っている物件のネット利益の額を（現在の）時価評価額で割ってみて数値化してみて下さい。 自分がもっている資産を一度、棚卸をして分析してみるのも良いでしょう。
これから土地から新築をやっていく人や中古物件を考えている人は、
自分の好きな場所を選べて投資することができるのが強みです。
特にリミテッド（希少性）のあるエリアをお勧めします。
例えば東京タワーが見える場所、駅から徒歩３分圏内、沖縄や海外だとオーシャンビューが人気ですよね。このように限定されたエリアは人気が高く地価も下がりにくいので長期的に保有するにはお勧めできるエリアになります。
では、
満室にする方法について説明していきたいと思います。
例えば全国賃貸住宅新聞から毎年「入居者に人気の設備ランキング」が発表されています。
これらの設備は物件や地域柄によっては向き不向きがあるので、一概にインターネット無料の設備を導入して下さいとか、オートロックがないので後付けして下さいという訳ではありません。まずは、自分の物件はどんなものを取り付けたら効果を発揮するか
お一人で悩まずプロに相談される事をお勧めします。
営業力がある賃貸仲介会社や管理会社と付き合う
管理会社と上手に付き合うには
まず最初に不動産会社はどの順番で物件を決めていきたいかご存じですか？
一括借上げ物件＞自社管理物件＞他社管理物件≧自主管理物件
第１に一括借上げ物件です。
一括借上げとは 大家さんが所有する物件を、第三者（入居者）に転貸（サブリース）することを目的とし管理会社が全部屋まとめて借りることです。 借り上げ料を除いた額を毎月大家さんに送金しています。管理会社は大体１０～２０％の借上げ料を受領し、大家さんは通常の管理料よりも高い金額を払う代わりに空室に関係なく一定の家賃収入が得られます。
つまり、管理会社は人が入っていようが、なかろうが関係なく毎月一定額を大家さんに支払わなければならないので、空室が出るとその分の家賃をそのまま補填しなければならないのです。
借上げ物件には常に満室にしなければ管理会社の売上が減ってしまう仕組みになっているのです。
第２に自社管理物件です。
大家さんが一般に管理を依頼する場合の管理料は３～５％が相場ですよね。
多くの大家さんは管理料が高いと思われるかもしれませんが、３～５％ってかなり安いんですよ。
だって、ネット掲載（suumo・at home・HOME’S、レインズなど）を無料で公開してくれますし、緊急対応もやってくれて入居者のクレームも対応してくれるなんて安いと思いませんか？
だから多くの管理会社は管理料だけでは赤字になるので、退去時のお部屋のリフォーム費用や日々の建物メンテナンス費用（日常清掃・エレベーター点検・消防設備点検・貯水槽清掃など）で利益を出すしかないんですよ。
一部の大家さんは、賃貸管理だけ管理会社にまかして建物管理は自分でやるという方もいらっしゃいます。例えば、小修繕は管理会社に任して、大規模修繕は自分で施工会社を直接見つけて発注するのが良いと思います。相手もビジネスですので良好的な関係を築き賃貸経営をしていきましょう。
第３は他社管理物件です。
あまり書くことないですが、取り上げるとしたらAD、広告料、業務委託料や個人バックがある物件、営業マンが進めたくなる昔から付き合いのある管理会社の物件が優先順位高めでしょうか。
これは大家さんが関与する余地は少ないですね。
最後に廻ってくるのは自主管理の物件です。
よほど人気の高いエリアやグレードの高い設備がないと他の物件に負けてしまいます。また賃貸経営の良く分かっていない大家さんや不動産屋と良好な関係を築けていない大家さんの物件には、あまり注力されないためか空室が目立ちます。聞いた話では、保証会社が通らないお客さんを入居させ将来的に起こりえるトラブルは大家さんに丸投げする営業マンがいたそうです。だって営業マンは仲介手数料と広告料が欲しいだけで紹介して決まれば、後は何もしませんからね。
今時、連帯保証人はなしで保証会社をつける事が一般的ですからね。
仲介力がある不動産会社とは
仲介力ってなんでしょう。
そもそも仲介力がある不動産屋とは
店舗の来店率が高く、営業マンがお客さんを案内して申込できるまでの成約率も高い不動産屋です。
つまり賑わっているお店で営業力のある担当者とお付き合いする事をお勧めします。
できる営業マンは忙しいです。お店に行って「最近の景気はどうだね？」なんて無駄話をしているようでは疎まれます。大家さんも営業力を磨いてきましょう。昔みたいにふんぞり返っていても勝手に申込が入ってくる時代ではないですよ。
需要と供給のバランスは崩れて、空き家が増えていく時代です。
大家さんも常に勉強していきましょう。
賃貸営業マンに武器を持たせる
そうは言っても、自分の物件を案内してもらわないと決めてもらえません。
売れている店舗や売れている営業マンがいる不動産屋は常に管理物件の入居率は９７～９８％を維持していて空室が出てもリフォーム完了待ちの状態や退去前で他社管理物件を案内しなければならないという状況が出てきています。自分の物件を選ばれるためには、営業マンに案内させたいと思わせないといけません。
お部屋は綺麗な状態でネットは写真満載にするなど、基本的なことは置いといて・・・
一番は案内した時に内見者に覚えてもらえるような部屋作りを大家さんが準備して、営業マンが最後のひと押しとなる材料（武器）を作っとくべきです。
営業マンは内見者と一緒に物件を見る前に３件～５件くらいに絞ります。
できる営業マンは内見前から１～２件まで絞っていきます。
エリアが決まっていれば
だいたいの要望は
例えば
「駅から徒歩１０分以内で～間取りは広めで～築浅のRC建物がいい～」なんて候補を上げていくと数件に絞り込めます。その上で「家賃は８万円以内～」とか言われるとだいたい似たような設備で似たような物件が出てくるのです。
それだけ、部屋を見ていたらお客さんも１件目に見たお部屋は３～４件目で忘れてしまいます。
そのために、営業マンに武器を持たせるために、
例えば、インターネット無料設備を導入しているので月々のランニングコストが下がりますよ！とか
壁紙が１面アクセントクロスなので印象に残りやすくして、営業マンに最後の一押しを言わせれるようにしましょう。
大家さんも相手の立場になって考えれば、自分の物件をどうすれば良いのか自然に答えが出てきますよね。
