論理的思考力を鍛えよう

どんなビジネスをやる上でも論理的思考スキルはとても重要です。

例えば、銀行に不動産融資で案件を持ち込む時

• あなたはどういう人物なのか
• なぜこの物件に投資したいのか
• なぜ当行を選んだのか

不動産屋に仲介を依頼、交渉をする時

• あなたはどういう人物なのか
• なぜこの値段で買いたいのか・売りたいのか
• どうしたら物件情報を真っ先に紹介してくれるのか

土地から新築する時

• なぜこのエリアなのか
• なぜこの設計（プラン）にするのか
• なぜここの施工会社を選ぶのか

投資した物件を運営（経営）していく時

• なぜここの管理会社に依頼するのか
• なぜこの家賃設定にするのか
• なぜこの設備を導入するのか

もちろん第一印象も大切ですが、ロジカルトーキングができなければ仕事になりません。

例え、ExcelのVLOOKUP関数が使えようが、PowerPointですごいプレゼン資料が作れようが論理的に話したり、組み立てる思考力がないければビジネスを行う上ではすべては掛け算となり零点です。

では、

①実際に論理的思考スキルをどうしたら身に付けられるのか

②身に付けたスキルをどうやって不動産投資に活かしていくのか

について、書いていきたいと思います。

論理的思考能力を高めるには

フェミル推定

わたしが学生の頃、経営コンサルティング会社でインターンシップをやっていた経験からお伝えしたいと思います。

コンサルタントの方々と外食に同席したとき、「ここのお店（飲食店）の売上と利益はどれくらいなのか」とよく質問されました。

例えば、場所は港区の田町駅、座席数は２０席、従業員は計５名（アルバイト４名）、客単価は９５０円と仮定する。

それと、ざっと目に見える範囲で分かる情報をピックアップし彼らは頭の中で計算し始めます。

その時に覚えているのは現役のコンサルの人たちの頭の回転の速さです。毎月飲み会に参加していたので、今ではそのおかげで地頭を鍛えるられてたと思っています。

それほど難しくはないので、皆さんも一度考えてみて下さい。

これは当然明確な答えはございません。人それぞれ数値は違ってきますからね。

どちらかというと、考え方があっているかどうか試すものです。

仮に営業時間が１１：００～２２：００までで昼・夜の稼働率、回転数、客単価から売上を出して、人件費と原価、ライフライン、テナント代など出せば月の経費がでますよね。

ちょっとした訓練や慣れで身に着く技術です。

財務三表（P/L・B/S・CF）を理解すれば、もっと楽しくなります。

フレームワーク

ビジネスを行う上で、フレームワークはとても重要です。

先人の知恵をお借りして戦略やマーケテンングを使い実行、決断レベルまで落とし込めるので使わない手はないですよね。たくさんありますが、有名なのが下記の項目でしょうか。

• 3C分析
• SWOT分析
• 4P
• PEST分析
• デプス（IDI）調査
• ペルソナ設定
• PDCA
• ロジックツリー

フレームワークを使えば因数分解ができるので考え方が自然とまとまります。

例えば、皆さんが銀行に資産拡大のために不動産融資案件を持ち込んだ際、

なんて答えていませんか？

そんなんでは、融資なんて通してくれませんし、お金を貸したいと思ってくれません。慣れている担当者では、借入期間は残耐用年数と頭金３割入れてくれればいいですよ。金利は要相談で！なんて言ってくれる親切な方もいらっしゃいます笑

あるいは、昨今問題となりました

銀行と不動産屋にパッケージ化した商品（シェアハウスのサブリース付き物件）を相場の２倍で買わされてしまうんです。

最初に戻りますが、第一印象（見た目）も大切ですが、ロジカルトーキングの大切さは分かりますよね。なのでフレームワークの使い方を知り、日頃から地頭力を鍛えておきましょう。

ビジネスとは段取り８分、仕事２分。

論理的思考から不動産投資に反映させる

ある数年程度、経験を積んだ不動産投資家の悩みとは

• もう一棟買いたい、利回りが高い物件が欲しい
• ボリュームプランが合う、安い土地を仕入れたい
• もっと賃料を高く取りたい、入居率を上げたい
• 月々のランニングコストを下げたい
• 借入期間をできる限り伸ばしたい、金利を下げたい

こんなところでしょうか笑。自分で書いてて恥ずかしくなりました・・

上記の要望はとても分かります。が、ボヤいているだけでは、何も成果が生れません。そこで実際のフレームワークを活用して因数分解をしていきましょう。

安く買いたいなら時を買え

個人的な意見ですが不動産だけで表すと２３区内の不動産については日本という国に投資をしているのではなく東京という国に投資をするという感覚があります。地方に住んでいる人は東京の不動産市場に目を向けて欲しいですし、東京に住んでいる人ならば、地方の不動産状況についても知ってほしいと思ってしまいます。

今や首都圏の不動産は金融商品化しています。

そこで、不動産投資を成功させたいならタイミングを待つことです。

出典：日本銀行「企業短期経済観測調査」

銀行からの貸出態度は収益物件の不動産価格とある程度、連動します。つまり数値が高い時が売り時で低い時が買い時となるのです。不動産投資を始める指標の一つとして時間を味方につける選択肢は負けない投資の一つでもあります。

フレームワークを活用した不動産投資

家賃や入居率を上げるには、まずは物件の自己分析から始めましょう。

・不動産投資の3C分析

３C分析を理解する背景には

入居者のニーズを把握し、競合物件と差異化できるポイントを見つけて、自分の強みを最大限に活かした運用を行うことができるようになるため、不動産から安定的に収益を上げ続けていくことが可能となります。

既にその物件に対して購入申込書（買付）を出した時点で出口から逆算して利益が出るようにシミュレーションをしていると思いますが、どうせなら上手に廻して最大の利益を取りたいと思いますよね。

そこで一番難しいのがCompetitor（競合）です。

物件の適正賃料を見極めるのは「周辺相場×室内設計」で決まります。

入居者が決まらない要因は、立地や築年数のせいだと思い込んではいけません。

決まらないのであれば決まらない理由はきちんとあります。

家賃を落としたくなければ、室内の付加価値を付けて周辺の物件より差異化を図りましょう。

それ以外にも使えるフレームワークはたくさんあります。

論理的思考能力を高め、身に着けたスキルを大いに活用していきましょう。