外壁塗装の適正価格の調べ方

こんにちは。

本日は、タイトル通り外壁塗装の適正価格の見極め方について書いていきます。

不動産を運営するにあたって必要なスキルになってきますよね。

意外と知られていない方が多い分野で勉強になると思いますので是非、最後まで読んでくれたら嬉しいです。

オーナー（大家）さんの悩み

こういったお悩みを持っている方は多いのではないでしょうか。

そもそも何故、外壁リフォームをするのか

1. 建物の保護・維持
2. 建物の美観（見た目が大切）
3. 機能を上げる（クオリティーアップ）

建物の保護・維持

外壁塗装のタイミングで重要なポイントは外壁面に

どのような劣化症状が出ているかをチェックすることです。

外壁塗装のタイミング

シーリング（外壁材と外壁材の間に注入されているゴム材のこと）

建物の美観（見た目）

カラーコーディネートの基本として
物件のエリアや間取によってターゲットとなる入居者像のライフスタイルが予想ができます。

そうすることによって外壁の色も絞られてくるのです。

例えば、高齢層がターゲット物件にプリティやロマンティックなカテゴリー色は合わない想像できますよね。

配色にはルールがある

それは、一貫性を持たせることです。

例えば広告のチラシ使われるためにオシャレ感を出すためには

1. 色に意味を持たせる
2. 目が疲れない色を使う
3. 色数を増やさない

などマイナスの要素がない状態まで持っていくことがオシャレへと繋がっていきます。

これは、普段わたしたちが着る服やマンションのデザインにも当てはまるのです。

ベーシックカラー７０％　（２階と３階部分）
サブカラー２５％　　　　（１階部分）
アクセントカラー５％　　（エントランスや玄関ドア、バルコニー手摺壁等）

基本的には配色のルールを取り入れることでセンスのいい色合いを作り出すことができます。

機能を上げてクオリティアップ

誰もが思う大規模修繕をするならクオリティを上げたいがコストはかけたくない！

という疑問を持つことが多いのです。

私からすると

以外にも、多くの大家さんは

• クロス張替え、ＣＦ（クッションフロア）張替え、畳の表替え、襖の張替え
• ハウスクリーニング代、網戸１枚交換、エアコン交換や鍵交換代

そもそも、これくらいの単価は知っているのに、大規模修繕になると分からなくなるらしいのです。

またまた、不動産投資家さんは

• 買付金額（買っていい）を収益性や資産性から計算や
• 申込が入る賃料計算、売却時期の出口戦略、土地から新築するための建築知識

だけれども、中古物件の投資となると中には外壁塗装の知識が必要になってきます。

初心者投資家さんは、１億円で良さそうな物件が出てるけど大規模修繕が必要なので、どのくらい費用がかかるかわからない、１５００万円あれば足りるかな！？

という勝手なイメージですが。

本当に１０００万円以上もかかるのでしょうか・・。

自分で見積もりを作ってみましょう

見積りを自分で計算し理解するために

１㎡でどのくらいの単価がかかり、どのような性能があるか知り必要があります。

今やネットで簡単に調べられます。まずは業者さんに見積もりを依頼する前に自分で計算してから、この金額でできるか依頼をしましょう。多くの皆さんは順番が逆になります。

・足場の費用が一番高い

仮設の足場が２階くらいでは、１㎡の単価は４００～５００円くらいでやってくれます。しかし１０階建てのマンションとかになるとビケ足場組立と解体及び人力運送費を合わせると１㎡の単価は１，５００～１，８００円に上がります。また足場を所有している塗装業者ですと工期が長くなる工事ほど単価は安くなります。

・数量と単価の計算

1. 建築図面から自分が行いたい箇所の数量を測る
2. 面積（数量）×材料（単価）を確認する
3. 人工代×日数（余裕をもった）を計算する

工事範囲を確認しましょう。外壁や階段、屋上防水等どこまで実施するか確認します。

建築図面から面積を計算しましょう。外壁は立面図が必要です。三角スケールがあれば便利です。

高圧洗浄と材料（塗料）の確認をしましょう。直業者は１㎡あたり１００～１２０円くらいでやっていただけます。

・塗装の種類を確認しましょう

塗料とは主に顔料、溶剤、樹脂が含まれています。

顔料は色を付けたりツヤや塗膜の厚みを持たせたりします。

溶剤は１液と２液と分けられ、２液には主材と樹脂を混ぜ合わせたものになります。１液は主材のみしか入っておりません。そのため１液の方が価格は安くなりますが耐久性が低く、塗れる箇所も限られてくるのがデメリットです。

合成樹脂は耐久性に優れ保護機能アップに繋がります。

・人工代と経費を理解する

人工とは一人当たりの作業費です。経費とは都心ではコインパーキング代や交通誘導警備員の費用などが当たります。

コストカットの極意

当たり前なことですが、下請け業者に依頼するとその分費用が発生します。

実際はメーカーや工務店に頼むと下請け業者に発注されますので、その分マージンがかかります。逆に一人親方で個人経営している職人さんに頼むと工期が伸びたり、その職人さんの腕次第でムリ・ムラ・ムダの工事が出てしまいます。

では、どうやって腕の良い信頼できる塗装職人さんを見つければいいでしょうか。

全国に塗装業者さんはいらっしゃいます。

例えば、検索エンジンで「地域名（地名） ＋ 塗装」で検索。

塗装業者さんのホームページをチェック。

電話やメールでの問い合わせで質問する。

質問する際に、詳細に聞いていけば徐々に分かってきます。

塗料の知識

現場を支えるネットストア「モノタロウ」参照

建物の構造や場所によって塗料を変えることをお勧めします。

塗料の価格はモノタロウを参照してください。

例えば、販売価格５００００円の１缶１０ｋｇの塗料があるとします。１回塗りの面積は１００㎡と仮定すれば、単価は５００円/㎡となります。ネットで調べれば、職人さんがどの塗料をお勧めしてきて㎡単価も分かるので、人工代を別にすれば、高いのか適正なのか分かります。

お見積書を高いか安いかで判断するのでは意味がありません。

職人さんが何の材料を使い、建物全体の㎡数を算出（立面図などから）すれば理解できます。

悪徳業者に騙されず、しっかり自分の頭で考えましょう。

■金額発注の失敗の原因■

工事内容がわからない・施工方法がわからない・単価が分からない・施工数量、箇所がわからない
つまり、適正価格が分からない

■依頼先の間違える■
リフォーム会社に依頼してしまう・管理会社にいらいしてしまう・数社の相見積りをとってしまう

■工事の手抜き■
油性を水性に変えられる・古い塗膜の上から塗り重ねられる・下地調整、下地塗りをしていない・３度塗りを２度塗りにされたり、２度塗りを１度塗りにされる・薄塗りをされてしまう・追加工事費をたびたび請求される・見積もりの数量を水増しされる