今回は税金対策の失敗例について書いていきたいと思います。
将来の相続税対策のためにマンションを建ててみようかな！？
出世して年収が高くなった分、所得税・住民税が高いな！
ワンルームマンションを購入して節税できるし年金の対策もできるかな！？
ちょっと待ってください。
節税のためだけにアパート経営・マンション経営を始めると失敗する可能性が高いです。税金対策も本質的には投資であり、いかに収益性の高い物件を投資することが税金対策になるのです。借金＝節税にはなりません。
賃貸需要が少ない土地で賃貸マンションや賃貸アパートを建設する業者がいます。
そういう土地にマンションを建てると、いくらサブリース契約をしていても、将来的に空室率の増加により賃料減額させられ、更に数年後には修繕費の増加により経営が成り立たない大家さんを多く見てきました。
また、都心の新築１Rマンションを購入しても利回りが低く実需としても投資用としてしか売却できないため損をしてしまうサラリーマンもよく見てきました。
売却しても借金だけが残ってしまうため売りたくても出来ない状態が続いています。
賃貸需要の少ないエリアに収益アパートを建てたケース
遊休地に賃貸マンションを建てると、土地と建物の合計した価値が一旦あるように思えます。
しかし収益性の見込めない土地に賃貸マンションを建設してしまうと
いざ売却しても上の図のように借金だけが残ってしまうケースがあります。
理由は一般的に収益物件の出口はファンド・一般投資家・三為（転売屋）、買取再販業者、デベロッパーなどさまざまですが、多くの業者は収益還元法（DCF法）で計算し投資していくからです。
節税を気にしすぎて、収益性を考えずにアパート・マンションを建ててしまうと相続税対策どころか、将来にわたり子孫に借金を背負わせてしまう羽目になり、相続放棄せざる負えない状態もあり得ます。
土地の最有効活用を考えよう
その土地に建物を建てるのであれば、土地の最有効活用を知り、行動に移さなければなりません。
建てるのであれば、どのような建物が一番所有者のメリットが高いのかシミュレーションから始めてください。また場合によっては売却するのが最大の手だったりします。
- RC５階建マンション
- 鉄骨３階建アパート
- 保育園
- コインパーキング
- トランクルーム
- 事業用店舗
- メゾネットタイプの貸し戸建て
- 定期借地として土地そのものを貸し出す
- 売却し買換えをする
ちょっと考えただけで多くの選択肢があります。この内容については、別の機会にお伝えします。
都心の新築ワンルームマンションを購入したケース
新築分譲マンションの電話営業やセミナー勧誘って多いですよね。
内容は
『節税対策や年金対策、生命保険代わりにいかがですか！？』
そう、販売業者が片っ端から電話営業をしたり、ネット広告を出してセミナーに誘導させているんですよね。
電話一本から買わせる営業や、セミナーで巧みなトークで物件を売る人たちは、わたしは尊敬します。
なぜなら
- 電話を切らせないテクニックを持っている
- 物件ではなく、人間力（人間的魅力）で物件を売っている
彼らは、何度も断られても諦めない 不屈の精神を持っています。
逆に、 相手を陥れても心が痛まない精神も持っています。
理由は買った瞬間、即赤字と分かっています。だけど売るんです。
ワンルーム屋さんの物件は
- 販売戸数：２０～３０戸
- 販売価格：２８００～３０００万円前後
- 間取り ：１R~１Kの２０㎡前後
- 新築家賃：９～１１万円前後
表面利回りは４％程度で、金利は２～３％くらいです。
なんと
そこからサブリースによる借上料１０％や修繕積立金、毎年かかる固定資産税も差し引くと
購入した瞬間、即赤字と分かります。
赤字になる理由としては販売業者が３０００万円の物件に対し５～６００万円の利益を取り営業マンに多額のインセンティブを出しているからです。もはや節税ではありません。ただ借金を背負っただけです。
当初は新築プレミアムで家賃１０万円付いていた物件が経年劣化すると９万…８万と次第に賃料は下落していきます。 また８年ほど経てば建物の減価償却費も抑えられ所得税還付（損益通算）も効果がなくなり節税にもなりません。
買っても赤字、保有しても赤字、売っても赤字の三拍子がそろった物件です。
つまり営業マンが「税金対策」「年金対策」なんて言ってるのは嘘とお分かりになられたと思います。
少し計算すればわかること、少しネットを検索すればわかること。
それでも、人間的魅力で彼らは新築ワンルームを売っていく。
借金は節税にならない
これまでお読みになられた方は、お分かりになったと思います。
ハウスメーカーなどで新築アパートや新築マンションを建設しても節税になりません。
※土地から新築は別です。
賃貸マンションを建てる時の建築費を金融機関のローンでまかなえば、その分マイナスの資産なので、全体として相続税評価額が下がり相続税も下がります。
しかし借金そのものには税金を減らす効果はありません。
借金しようが、自己資金を使おうが、時価よりも、相続税評価額が低い資産を取得するから相続税が減るのです。逆に借金しても相続税評価額がアップするように資産を取得すれば、相続税を増やすことになります。
また分譲マンションも同様に時価よりも高額に購入し実需の低いワンルームです。
収益力（利回り）がなく換金力も売れば赤字の物件で購入費を多額のローンで賄っただけで節税力です。
ただ、勘違いしないでほしいのは
アパート建設も新築ワンルームマンションも利益が出ればいいのです。
私が言いたいことは、
アパート建設費も３分の２にして、新築ワンルームマンションも購入費を３分の２にすれば、利益が出るのです。返済比率と経費率を合わせて６０％を超えなければ、問題ないでしょう。
